宅地建物取引士

【宅建独学】宅建業法の学習ポイント 合格点数の半分を稼ごう!

【宅建独学】宅建業法の学習ポイント

宅建の勉強を始めたのはいいけど、宅建業法ってどうやって勉強したらいいの?

僕が実際に試験勉強をした中でよかったことをまとめました。

試験における宅建業法の得点位置づけを解説していますので、それを踏まえて学習していただけるといいかと思います。

宅建本試験における宅建業法の立ち位置、考え方

配点が20点と最も大きく、圧倒的な得点源です。

合格に必要な点数の半分以上はこの分野で稼ぐことになります。

過去問と同じような論点が多く出るので、12年分は見ておきたいところ。

20問×4肢×12年=960肢

これを一肢一肢自分で解説できるくらいになれば本番は心配ないと言ってもいいでしょう。

ジョーズくん
ジョーズくん
実際は論点が同じような問題もたくさんあるので、実質の肢数はもっと少ないです。

年度によっての難易度の差が少なく、得点を計算しやすい

権利や税・法令と違い、年度ごとの難易度の差が少ないです。

ゆえに得点を計算できる分野といえます。

権利は難しいときは引くくらいの奇問が出るので、それと比べるとかなり基本的で優しい問題が多い印象です。

18点以上を得点目標にすべし!

ここで15点程度しか取れないと難易度の高い権利分野で挽回しなくてはいけないくなります。

難易度が高く奇問もでやすい権利で10点以上稼ぐのはそう簡単なことではありません。

配点の高さから得点源と表現しましたが、実際のところは失点してはいけない分野。

あくまでも満点を狙いながらの最低18点か、ミスっても17点くらいにまとめたいところ。

ジョーズくん
ジョーズくん
ちなみに僕は本番で17点でした。

 

学習のポイント

高得点を取るために押さえておきたいポイントをまとめました。

ここを意識しているかどうかで点数の伸びが違ってくるはず!

基本的な用語の意味を確実に押さえよう

覚えなきゃいけない細かい事項が多いので見逃しがちなのですが、用語の意味はしっかり調べて理解しましょう。

  • 宅地ってどういう場所ですか?宅地じゃない場所はどんな場所ですか?
  • 宅建業法が適用になる「宅地建物取引業」ってなんですか?

超がつくほどの基本中の基本ですが、意外と理解できていない人いるのでは?

この知識を問う問題が令和3年度10月試験で出題され、かなり面食らった受験生が多かった印象です。

令和3年10月試験 

問32
宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、いずれの場合も、その行為を業として営むものとする。

  1. A社が、都市計画法に規定する用途地域外の土地であって、ソーラーパネルを設置するための土地の売買を媒介しようとする場合、免許は必要ない。
  2. B社が、土地区画整理事業の換地処分により取得した換地を住宅用地として分譲しようとする場合、免許は必要ない。
  3. 農業協同組合Cが、組合員が所有する宅地の売却の代理をする場合、免許は必要ない。
  4. D社が、地方公共団体が定住促進策としてその所有する土地について住宅を建築しようとする個人に売却する取引の媒介をしようとする場合、免許は必要ない。

答え 1

試験後にTwitterを見ると

ソーラーパネルってなんだよ!!(激ギレ)

のようなコメントが観測範囲でかなり多かったです。

でも、この問題ってソーラーパネルについての知識なんて問われてないんですよ。(強いて言えば工作物と理解できているかどうか)

問われているのは以下の知識

  • 宅地の定義
  • 宅地建物取引業の『取引』かどうか

勉強が進むほど難問や細かい知識にばかり目がいってしまい、こういった基本的なことをスルーしていることがあります。

超基本的な用語をバカにせずしっかり覚えてください。

ちなみに本問ですが、ソーラーパネルでパニックになった場合は△(保留の印)を打って、他の3肢を見てみましょう。

すると他は確実に取引だということがわかるため、1撃で仕留められなかった場合でも消去法で導き出せます。

ジョーズくん
ジョーズくん
出題者が何を聞きたいのかを読み解くことが大切です。

出題者の愛を受け止めるのです!

読み飛ばしをしないように日頃から精読を意識しよう

気をつけたいワード

  • 用途地域内・外
  • 売買・交換・賃貸
  • 自ら貸借
  • 宅建業者と宅建業者の取引

業法は難易度こそ安定しているものの、急いで解くと必ずと行っていいほどポカミスをします。

一言一句丁寧に素早く読む練習を忘れずに。

一文字や二文字の違いで意味が全く違ってきます。

知識不足で解けないことよりも、読み取りでの失点が怖いです。。。

35条・37条書面の内容を完全把握すべし!

35条・37条書面に関わる問題が割合的に多いです。

やはり独占業務の重要事項説明があっての問題構成なのでしょう。

宅建業法で得点を伸ばすには、両書面の内容理解がマストです。

どの項目が35条or37条なのかを理解できているかで点数の差がかなり出ます。

裏技ですが、迷ったら『定めがある』など両者間で取り決めた文言があれば37条と考えてヨシ!

ただし、賃借については例外があるので注意すること。

  • 租税公課の負担の定め
  • 契約不適合責任(担保責任)・履行措置についての定め
  • ローンのあっせんの定めと不成立時の措置
ジョーズくん
ジョーズくん
家借りるためにローンなんて組まないですよね

実際の書面を見てみよう

見ておきたい書類

  • 35条書面(IT重説時の画面の様子も)
  • 37条書面
  • 媒介契約書
  • 水害ハザードマップ
  • 宅建士証

実務未経験者(僕もそうでした)は実際の書面を見たことがないため、いくら文章で読んだところで本当に理解できているのかあやしい。

『重要事項説明書 サンプル』のように検索すると、実務形式の書類を見ることができます。

この一手間で理解の深さが増すので、面倒くさがらずにやってほしいところ。

『〇〇から2週間』など、いつから起算するのか完全理解する

〇〇から10日、30日、1週間、2週間のように多くの数字を覚えなければいけません。

その上で、起算点までをしっかり覚えてください。

どのタイミングからなのかがかなり重要です。

起算点ワード例と気をつけたいところ

  • 直ちに
  • 速やかに
  • 遅滞なく
  • 知ったときから
  • 通知から
  • 日数に休業日を含むか否か

などのように正確に理解しないと実際の問題で見事に引っ掛けられます。

〇〇までの場合も同様です。(いつから10日前なのかなど)

宅建試験は数字の丸暗記やなんとなく覚えている程度では得点を伸ばせないようにできています。

試験で問われる範囲はさほど広くありませんが、問われる知識の深さはエグいです。

僕も過去問を解きながら何度ムキーッ!!ってなったか分かりません。

ジョーズくん
ジョーズくん
問題の奥深さはまるで田沢湖

宅建業者同士の取引で不要になるルールを押さえよう

宅建業者間取引で不要になる事項

  • 口頭での重要事項説明(書面交付は必須)
    ※信託の受益権の説明は必要(金融の専門家ではないため)
  • 8種制限
  • 還付を受ける権利(営業保証金・弁済業務保証金)
  • 供託所の説明
  • 住宅瑕疵担保履行法の資力確保措置

ざっと上記のような具合です。

選択肢の中に突然業者間取引が出てくると見事に引っかかります。

誰と誰の取引なのかをしっかり把握して問題を解きましょう。

法改正部分を確実に押さえるべし!

法改正があったところは押さえている人とそうでない人とで差がつくポイントになります。

宅建みやざき塾の超重要ポイントまとめ集や、棚田行政書士の不動産大学(YouTube)で取り上げられたところを確実に学習しておきましょう。

ちなみに、令和3年10月は見事に水害ハザードマップに関する問題が出ました。

宅建講師や有名YouTuberの先読みの力は素晴らしいです。

目立った改正があって以降未出題の部分に注目です。

 

おすすめテキスト・問題集など

詳しくは以下の記事にまとめてあります。

『宅建みやざき塾超重要ポイントまとめ集』と基本問題集・過去問を何度も往復することが合格への近道です。

宅建独学合格に役立ったおすすめテキスト・問題集・YouTubeチャンネル
宅建独学合格に役立ったおすすめテキスト・問題集・YouTubeチャンネル宅建に独学3ヶ月で合格するために使ったテキストや問題集、YouTubeチャンネルを紹介します。...

 

まとめ:業法を確実な得点源にすべし!

宅建業法が合格のためにいかに大切な科目なのかを分かっていただけたかと思います。

試験前には基本問題集と過去問の完全理解ができていてほしいところです。

また、法改正部分は市販のテキストでは解説が間に合っていない可能性があるので、宅建みやざき塾の超重要ポイントまとめ集や、棚田行政書士のYouTubeを参考にしてください。

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